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城市综合体问题凸显:运营难题不少 经济纠纷频发

发布时间:2019-06-07 09:14 来源:未知 编辑:admin

  中国江苏网1月14日讯 城市综合体业态丰富、休闲商业聚集,提供一站式的消费方案,颇得老百姓欢喜。不过,崛起的综合体渐渐多了,老百姓的新鲜感也过了。城市综合体如何在商战浪潮中站稳脚跟,成为拉动一方经济的新引擎,要做的功课不在少数。连日来,记者探访相关综合体,调查生存发展问题。

  日前下午3点,记者驱车赶到北环路附近的某商业广场,以看商铺的名义走访。保安师傅表示,这个综合体四五年前就造好了,面积很大,一个人来回跑一趟最起码要半个小时。“这边一家门店都没有,整个综合体都卖不出几个商铺。甚至有买了商铺的业主要求退,可惜退不掉。”家住惠山区的王女士说,晚上经过这个商业广场感觉黑漆漆的。她的朋友早在2011年就买了个商铺,每月要还1万元贷款,可商业广场至今都没开业。“人家肠子都悔青了,恨不得把砖块抠下来卖。好在附近正开发楼盘,等入住率高了,没准商业广场就有人气了。”

  有知情人透露,该商业广场所选地址不佳,且由于种种原因证件一直未办理齐全,导致商铺、住宅等房屋全部违约逾期交房。这个商业广场缺乏人气,开商铺“亏本显而易见”,业主纷纷起诉要求解除合同,返还购房款,并赔偿损失。

  而在金太湖广场,沿中山路的商家人气不错。可是商铺较进深的生意就未必好。一家母婴用品店的工作人员说,“店开得太在里面了,人家都不知道。我没在这工作前就从未进来过。”室内不少商铺空置着,从遗留的招牌能看出前身开的是什么店。即使是正营业的儿童乐园、动漫游戏这种体验式的商铺,客人亦是寥寥。

  其实,2012年相关经营管理公司曾因拖欠租金等管理费用,导致金太湖公司通知解除合同、收回铺位,经营管理公司与租户的租赁合同无法履行。一批租户告上北塘法院。2013年涉经营管理公司的执行案件就有27起。租赁合同纠纷、销售合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、买卖合同纠纷等案件频发。

  随着新兴商业模式城市综合体的迅速开发,涉综合体民事纠纷不断涌现,2011-2013年无锡基层法院共审理此类案件453件,其中涉及租金、房屋租赁合同纠纷最多,三年共审理180件,年均增幅22%。

  城市综合体分布较集中,同质化竞争严重。近年来,以城市综合体开发为契机的商业地产投资浪潮兴起。一些开发商经验不足,盲目开发,导致城市综合体分布较为集中、功能基本类同、品牌重复度高,同质化竞争严重。截至目前,全市城区有几十个城市综合体处于营运或在建状态,在宏观经济下行情况下,招商引资难度大,综合体周边的人流量较少,无法聚拢人气。不少已开业的商业综合体经营不佳,部分长期空铺,投资者、开发商、经营者之间的矛盾纠纷不断。有的开发商采取商铺产权包租方式促进销售,或以承诺快速收益、减免租金等举措吸引投资者、经营者加盟,后因承诺无法兑现,引发矛盾纠纷。

  法院在审理相关案件中面临法律空白。新区法院民一庭庭长任璐举例,根据江苏省物业管理条例,涉及小区业主共同利益的重大事项,业主可实行表决权,或委托业委会管理。但物业管理条例没有涵盖商业地产,业主实行表决没有法律依据。若是少数业主以物权人身份主张排他性权利,会影响其他业主的权利的实现。要想平衡各方利益,有待于规范性法律法规出台。

  城市综合体没有法定定义,一般商业、办公面积超出总面积50%以上的商业设施就可视为综合体。

  新区经贸部门的相关负责人说,无锡发展城市综合体开始于2008年。当时,位于河埒口的万达广场是标杆,提升了老百姓的居住条件、城市的商业氛围、投资配套环境。市商务局运行管理处处长章伟说,综合体不同于传统的购物中心,商业模式在当年比较领先。无锡商业从自营的大百货模式,转为厂家加盟联营,直至后来的综合体模式。综合体是一种全新的经营模式,从组织架构发展来看,从大变小,有利于发挥各家的主观能动性。

  同年,无锡出台了关于加快推进城市综合体建设的意见。不少开发商为抬高楼盘的身价,将综合体作为卖点,过度追求超大、现代、豪华的规模和设施。业内人士说,在优惠政策的刺激下,综合体发展“太快太滥”,一定程度上忽视了市民的消费习惯、消费能力,“陷入了进退两难的境地”。

  “无锡现有40多个综合体,密度大,竞争激烈,城市对综合体的消化能力不乐观。”一名业内人士说,综合体真正成气候至少得需三年,辐射范围至少达二三十万人群。就中等体量的综合体而言,平均每天得有5万人流量。而现在综合体过多过密,生存发展困难重重。

  何亚狄曾是无锡一家综合体的商业物业管理有限公司负责人。谈及运营成本,他说,人工费用占支出的65%,涨势最快。无锡人均占有的商业面积比发达国家高,但是随着流动人口的涌入,人均商业面积下降,尤其是优秀的商业人均面积减少。何亚狄认为,综合体应该回归体验式消费模式,探索应对电商的新路径。目前,综合体最红火的无疑是餐饮行业,儿童类形态的商品销售增长最快。不过,相对低迷的服装行业只要不断创新就会有吸引力。综合体应该相互竞争,形成互补,最终让老百姓受惠。

  “商业发展模式变化太快了”,何亚狄关注有网店根据客人的定制小批量生产服饰,定做十件衣服7天就能做好,“消费模式小型化是未来的商业发展趋势”。综合体运营成本过高,缺乏商业管理人才,或将面临“船大难掉头”的尴尬局面。所谓的经营管理公司又没有实权,应对问题能力低。若是经营状态下行,矛盾多发,哪怕业主想另聘经营公司,哪家肯来接手?

  市发改委相关负责人表示,《关于促进城市综合体项目建设健康发展的实施意见》已经出台,将控制在老城区新设大型综合体项目,力促优化重点新城大型商贸综合体布局,推动无锡综合体健康发展。

  新区经发部门负责人说,综合体的布点应该从严控制,科学规划,从居民的消费能力、消费理念、消费习惯出发,考虑综合体的辐射范围,防止服务雷同的综合体建设,避免恶性竞争。对于新建的商住配套,政府应对开发商的资质、财力等严格考量。政府部门应发挥调节器作用,在综合体布点、建设、投用、运转等环节,加强督导、管理,防患于未然。一旦出现矛盾,政府部门前期就应介入、规范,不能任由企业忽视公众性效益、无视社会责任,要求企业就方案的可行性做备案。

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